Katere vrste posesti poznamo pri nepremičninah?

Poznamo neposredno in posredno posest, soposest, delno soposest, dobroverno lastniško in nelastniško posest ter posest dediča.

• neposredna in posredna posest (če daš stanovanje v najem, si posredni posestnik, najemnik pa je neposredni)
• soposest (lahko je skupna- izvajajo jo lahko samo vsi skupaj, npr. da lahko samo skupaj odprejo sef; in navadna- pri zakoncih)
• delna soposest (soba, garaža)
• dobroverna lastniška in nelastniška (nelastniška posest je npr. najemnik). Le dobroverni lastniški posestnik lahko pridobi lastninsko pravico.
• posest dediča (v trenutku zapustnikove smrti).

Katere so stvarno-pravne pravice na nepremičnini?

Stvarnopravni zakonik ureja praktično 5 stvarnih pravic, zemljiškoknjižnega dolga sicer ne, ker pa je še vedno veljaven, jih je dejansko 6.

Poznamo naslednje stvarnopravne pravice:

• lastninska pravica
• zastavna pravica
• služnost
• pravica stvarnega bremena
• stavbna pravica
• zemljiški dolg (ki je bil leta 2013 ukinjen, vendar se še vedno pojavlja, ker zakon ne more učinkovati retroaktivno.

Katere so tipične pogodbe za prenos lastninske pravice?

Tipične pogodbe za prenos lastninske pravice so naslednje:

• prodajna pogodba
• menjalna pogodba
• darilna pogodba
• izročilna pogodba
• pogodba o dosmrtnem preživljanju
• pogodba o preužitku

Kateri davki se uporabljajo na področju nepremičnin v Republiki Sloveniji?

Poznamo naslednje davke:

• Davek na promet nepremičnin (DPN)
• Davek na dodano vrednost (DDV)
• Davek na kapitalski dobiček
• Davek na dediščine in darila
• Davek na premoženje
• Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča

Katere vrste nepremičnin poznamo?

Poznamo naslednje vrste nepremičnin:`

• stanovanjske (te so v praksi najpogostejše. Bivalno-stanovanjski objekti in stavbna zemljišča za stanovanja)
• poslovne nepremičnine: trgovine, trgovinski centri, pisarne, moteli, itd. Poslovne, gostinske, skladiščne, proizvodne, trgovsko-storitvene nepremičnine.
• industrijske nepremičnine: tovarniške hale, skladišča, rudniki,…
• kmetijske nepremičnine: kmetije, živinorejske farme, vinogradi.
• nepremičnine za posebne, specialne namene: vojašnice, zapori, cerkve, šole, vrtci.
• javne nepremičnine: v javni uporabi - avtoceste, šole, upravne zgradbe, pošte, parki,…
• naložbene nepremičnine (te poznamo v praksi)

Kateri dejavniki vplivajo na ponudbo nepremičnin?

Dejavniki so naslednji:

• razpoložljivost zemljišč
• dostop do posojil
• obrestne mere
• stroški financiranja
• zakonodaja, obdavčitev
• lokalni predpisi
• lastniški trg
• obstoječa ponudba
• gospodarske razmere in obnašanje kupcev
• cene nepremičnin

Kateri dejavniki vplivajo na povpraševanje nepremičnin?

Dejavniki so naslednji:

• dostop do hipotek in posojil
• razvitost nepremičninskega trga
• dohodki prebivalstva (BDP)
• gospodarski položaj
• zaposlenost
• višine najemnin
• migracije
• cene nepremičnin
• lokalni vplivi

Kateri dejavniki lahko spodbujajo ali zavirajo ponudbo in povpraševanje?

Dejavniki so naslednji:

• lastnosti nepremičnin: vrednost določajo njene lastnosti: vrsta, lega, velikost
• transakcijski stroški
• toga ponudba
• pogoji financiranja
• davki in subvencije
• demografski trendi
• kupna moč prebivalstva      

Katere metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin poznamo?

Poznamo 3 metode oz. metode ocenjevanja vrednosti:

• Metoda primerjave prodaj
• Stroškovna ali nabavno-vrednostna metoda
• Dohodkovni pristop

Te tri metode se za ocenjevanje vrednosti nepremičnin uporabljajo po celem svetu.

Katere oblike pogodb poznamo?

Poznamo:

• ustna pogodba
• pisna pogodba oz. notarska oblika. V pisni obliki je tudi ZK dovolilo
• posebne oblike (javna listina)

Kateri so načini sklenitve pogodbe?

Šteje se, da je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah, ko dosežeta soglasje volje. Pred pogajanji se lahko uporabijo razna neuradna srečanja, o katerih se lahko piše tudi zapis.

Načini so naslednji:

• pogajanja: postopek izmenjave medsebojnih ponudb, da stranki dosežeta soglasje volje.
• ponudba: določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe. To je enostranski posel.
• konsenz ujemanja volj - ko se že pogovarjamo o konkretnih rečeh.
• pogoji: če sta za nastanek ali prenehanje pogodbe odvisna od negotovega dejstva
• predpogodba - z njo prevzemamo obveznost, da bo pozneje sklenjena glavna pogodba. V praksi je pogosta, ker velikokrat nimamo vseh sestavin za glavno pogodbo, a želimo stranko obdržati.
• neposredna sklenitev pogodbe - se uporabi, kadar je do sklenitve pogodbe prišlo na podlagi izjav med dvema osebama, ki sta sklenili pogodbo.
• javna dražba
• javno zbiranje ponudb

V kateri javni evidenci se evidentira nova parcela, kdo to predlaga in kaj mora biti priloženo zahtevi za uvedbo upravnega postopka evidentiranja parcelacije?

Nove parcele, nastale s parcelacijo zemljišča pod stavbo, se evidentirajo v zemljiškem katastru na zahtevo lastnika zemljišča, lastnika ali solastnika stavbe, lastnika ali solastnika dela stavbe, imetnika stavbne pravice, ali na zahtevo pravne ali fizične osebe, ki ima stavbo ali del stavbe v uporabi, ali upravnika stavbe. Za zemljišča pod objekti, ki so grajeno javno dobro, se­ lahko nove parcele evidentirajo tudi na zahtevo upravljalca javnega dobra.

Zahtevi za uvedbo upravnega postopka evidentiranja parcelacije je treba priložiti elaborat parcelacije, ki ga izdela geodetsko podjetje.

Katere so bistvene sestavine pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami?

V pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki mora biti sklenjena med nepremičninsko družbo in naročnikom, morajo biti navedeni naslednji podatki:

• ime in priimek nepremičninskega posrednika, ki bo opravljal posle posredovanja z navedbo številke licence in zaporedno številko vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov
• višina plačila za posredovanje, ki mora biti v skladu z zakonom
• ime zavarovalnice, številka police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe
• firma in sedež ter davčna in matična številka nepremičninske družbe
• osebno ime in prebivališče naročnika
• opis storitev, ki jih zajema plačilo za posredovanje
• vrsta in višina dodatnih storitev in dejanskih stroškov
• okvirna ponudbena cena za nepremičnino, ki je predmet posredovanja
• opis nepremičnine
• čas trajanja pogodbe