Koraki za najem nepremičnine

Najemniški trg v Sloveniji je vedno bil zelo pester. Na to vplivajo Univerze po Sloveniji s številnimi fakultetami, ki privabijo v mesta veliko študentov ter industrializacija, ki privablja delavsko moč iz periferije ter predvsem iz tujine. Ne glede na to kakšne vrste najemniki so, bom poskušala v 6 korakih opisati na kaj je pri najemu in pri izbiri nepremičnine potrebno biti pozoren.

PARAMETRI – Iskanje nepremičnine

Preden se lotite iskanja nepremičnine najprej pri sebi raziščite kakšne so točno vaše potrebe. Kako veliko stanovanje dejansko potrebujete, lokacija oz. mikrolokacija tega vašega novega stanovanja, parkirno mesto ali ga potrebujete ali ne, je zaželjen balkon, mora stavba imeti dvigalo imate hišne ljubljenčke in podobno.

Če se za najem odločate prvič vam svetujemo, da se za pomoč obrnete na strokovnjaka oz. nepremičninsko agencijo. Nepremičninska agencija načeloma pozna lastnika in njegove želje o novem najemojemalcu in vam bodo takoj svetovali ali je stanovanje primerno oz. ustrezno, da bosta zadovoljna obe strani. Nepremičninska agencija je tudi dolžna preveriti pravno stanje nepremičnine in pripraviti najemno pogodbo skladno z zakonom. Tako ste vsaj v tem delu zaščiteni. V kolikor pa iščete v lastni režiji in nepremičnino najemate od fizičnih oseb pa svetujemo še večjo previdnost. Najprej preverite s kom se sploh pogovarjate. Ali je oseba dejansko lastnik nepremičnine, ki jo oddaja. Pri najemni pogodbi pa v vsakem primeru svetujemo, da jo pripravi strokovnjak saj ste le tako lahko maximalno zaščiteni.

Torej najprej osnova, kaj iščemo, tako boste že ob iskanju nepremičnine, lahko določene nepremičnine izločili pred dejanskim ogledom. Če iščete stanovanje z parkiriščem, le to pa ni zagotovljeno, boste to preverili že pri klicu na sam oglas nepremičnine.

PRAVNA VARNOST

Tako za najemodajalca kot tudi za najemojemalca je bistvenega pomena, da sta kolikor je le možno zaščitena. Najemna pogodba je bistvena in v njej se opredelijo obveznosti in pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Najemna pogodba mora biti po zakonu sklenjena v pisni obliki. Trajanje pogodbe je lahko določeno za omejeni čas, lahko pa je pogodba sklenjena tudi za nedoločen čas. Pogodba mora nujno vsebovati tudi podatke lastnika, opis nepremičnine, višino najemnine, način ter roke plačevanja najemnine in definicijo stroškov, ki jih plačuje najemojemalec. Če se npr. število stanovalcev poveča, mora lastnik na najemnikovo zahtevo dopolniti pogodbo oz. skleniti aneks k obstoječi pogodbi.

Posebno pozornost je potrebno nameniti temu, da najemno pogodbo resnično sklepate oz. podpisujete z lastnikom stanovanja ali v najslabšem primeru z nekom, ki ga je lastnik pooblastil. V tem primeru priporočamo, da se le ta izkaže s pooblastilom v pisni obliki.

STROŠKI

Za najeto nepremičnino boste plačevali najemnino. Le ta pa ne sme biti oderuška. Oderuška najemnina je vsaka, katera presega polovico povprečne tržne najemnine. Višina najemnine, način plačevanja najemnine in čas plačevanja najemnine naj bodo zapisani v najemni pogodbi kar se le da natančno. Svetujemo, da dogovorjeno najemnino nakazujete najemodajalcu na TRR saj boste le tako lahko dokazovali, da ste pravočasno in redno plačevali vašo obveznost. Neredno plačevanje ali celo neplačevanje najemnine in obratovalnih stroškov je razlog za izredno odpoved najemne pogodbe. Zraven najemnine najemojemalec v večini primerov plačuje tudi obratovalne in druge stroške vezane na nepremičnino. Velikokrat dobivamo vprašanja kdo plačuje kak strošek. Ali je to najemojemalec ali najemodajalec? Kdo plačuje NUSZ, kdo Rezervi sklad?

Stanovanjski zakon jasno določa, da mora najemnik plačati obratovalne stroške in določene stroške povezane z vzdrževanjem nepremičnine, Preostali, predvsem investicijski stroški pa so breme lastnika nepremičnine razen če ni v najemni pogodbi drugače definirano. Med obratovalne stroške sodijo poraba vode, elektrike, odvoz smeti, dimnikarske storitve, stroške hišnika, čistilke in podobno. Stroške vezane na nepremičnino oz. Investicijske stroške pa je dolžan plačevati najemodajalec. Med te sodijo stroški vodenja rezervnega sklada, zavarovanja, letnega vzdrževanja in podobno. NUSZ je strošek, ki ga je dolžan plačati dejanski uporabnik nepremičnine, torej najemnik. Vse te stroške preverite že pred podpisom pogodbe.

OPREMA

Specificirajte katera oprema v nepremičnini ostane in kaj lahko zamenjate, ter s čim.

PRIMOPREDAJA

Ob primopredaji pri najemu svetujem previdnost. Popišite opremo, zapišite vse poškodbe in napake, ki jih opazite. Vzemite si čas, preglejte če delajo vsi aparati itd. Obvezno tudi vse poslikajte.

PRIJAVA

V primeru da ne boste prijavili stalnega prebivališča je potrebno prijaviti začasno, ki ga je potrebno prijaviti v treh dneh po podpisu pogodbe. Prijava je obvezna in brezplačna. Lahko jo opravite osebno na upravni enoti ali na spletnem portalu E-Uprava, če imate digitalno potrdilo. Ob prijavi predložite osebni dokument ter dokument, ki izkazuje, da lahko prebivate na navedenem naslovu (pogodba o najemu, pisna izjava lastnika). Prijava začasnega bivališča velja eno leto.